La legge di bilancio 2026 introduce cambiamenti rilevanti nel settore immobiliare, con particolare focus sugli affitti turistici di breve durata. Le modifiche impattano migliaia di proprietari che utilizzano piattaforme come Airbnb e Booking, ma non solo: ci sono novità anche per gli enti non profit, la gestione dei rifiuti e la dismissione degli immobili.
Affitti brevi: da 4 a 2 appartamenti il nuovo limite
Dal 1° gennaio 2026 scatta una restrizione importante per chi affitta immobili con contratti di durata inferiore a 30 giorni. La soglia che attiva la presunzione di attività imprenditoriale passa da 5 a 3 appartamenti locati nel corso dell’anno.
Cosa si intende per locazione breve
Prima di entrare nel dettaglio, ricordiamo che per “locazione breve” si intende un contratto di affitto di immobile abitativo con durata massima di 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori di un’attività d’impresa. Possono rientrare in questa categoria anche i contratti che prevedono servizi accessori come la fornitura di biancheria e pulizia dei locali.
Sono esclusi invece i servizi che implicano organizzazione, come la colazione, la somministrazione di pasti o il noleggio auto: in questi casi si configura già un’attività imprenditoriale.
La nuova soglia e i suoi effetti
Con le modifiche introdotte, il regime fiscale semplificato delle locazioni brevi si applica solo se nel corso dell’anno si destinano a questo tipo di contratti massimo 2 appartamenti. Dal terzo appartamento in poi scatta automaticamente la presunzione di impresa, con tutte le conseguenze del caso.
Attenzione: la norma conta gli appartamenti, non i contratti. Questo significa che se affitti la stessa unità immobiliare più volte nell’anno con contratti diversi, conta sempre come un solo appartamento. Viceversa, basta affittare 3 appartamenti diversi anche solo per un weekend ciascuno per superare il limite.
| Periodo | Soglia massima | Conseguenze superamento |
|---|---|---|
| Fino al 31.12.2025 | 4 appartamenti | Presunzione di impresa dal 5° |
| Dal 1.1.2026 | 2 appartamenti | Presunzione di impresa dal 3° |
Cosa succede se superi la soglia
Superare il limite di 2 appartamenti comporta l’applicazione automatica del regime d’impresa. Si tratta di una presunzione assoluta, contro cui non è possibile fornire prova contraria. Gli effetti riguardano:
Aspetti fiscali:
- Impossibilità di applicare la cedolare secca
- Obbligo di dichiarare i redditi come redditi d’impresa
- Applicazione dell’IVA sulle prestazioni
Aspetti amministrativi:
- Apertura partita IVA entro 30 giorni dal superamento
- Iscrizione al Registro delle Imprese
- Iscrizione INPS e INAIL
- Eventuale SCIA comunale
Il codice ATECO da utilizzare è il 55.20.42 – “Servizi di alloggio in camere, case ed appartamenti per vacanze”.
Sublocazioni e comodati
La norma si applica individualmente a ciascun proprietario. Un esempio pratico: se possiedi 3 immobili e ne affitti 2 con locazioni brevi mentre il terzo lo dai in affitto tradizionale (contratto 4+4) a un inquilino che a sua volta lo subloca con locazioni brevi, tu rimani entro la soglia e puoi applicare la cedolare secca. Sarà invece l’inquilino sublocatore a dover conteggiare quell’appartamento nel suo limite.
Le aliquote della cedolare secca restano invariate
Contrariamente a quanto si era ipotizzato nelle prime bozze, le aliquote della cedolare secca sugli affitti brevi non sono state modificate per il 2026. Restano quindi:
- 26% aliquota ordinaria per le locazioni brevi
- 21% aliquota ridotta applicabile a un solo immobile a scelta del contribuente
Per beneficiare dell’aliquota più bassa, il proprietario deve indicare nella dichiarazione dei redditi quale immobile intende privilegiare. Può scegliere strategicamente quello con i canoni più elevati.
Esempio pratico: Marco possiede 2 appartamenti che affitta con contratti brevi. L’appartamento A genera 8.000 euro annui, il B genera 5.000 euro. Marco può applicare la cedolare al 21% sui ricavi dell’appartamento A (risparmio di 400 euro) e quella al 26% sul B.
Ritenuta degli intermediari
Le piattaforme online e gli agenti immobiliari che incassano o intermediano i pagamenti devono applicare una ritenuta del 21% sui canoni. Questa ritenuta opera come acconto sulle imposte dovute dal proprietario.
Enti non commerciali: chiarimenti sull’esenzione IMU
La legge di bilancio 2026 introduce norme di interpretazione autentica (quindi con effetto retroattivo) per chiarire quando gli enti non profit possono beneficiare dell’esenzione dall’IMU sugli immobili utilizzati per attività istituzionali.
Attività assistenziali e sanitarie
Per gli enti che svolgono attività assistenziali o sanitarie, l’esenzione spetta quando:
Se l’attività è accreditata o convenzionata con enti pubblici:
- L’attività deve essere complementare o integrativa al servizio pubblico
- Deve essere gratuita o prevedere solo la partecipazione alla spesa prevista dalla legge (come i ticket sanitari)
- La compartecipazione degli utenti o familiari è irrilevante ai fini dell’esenzione
Se l’attività non è accreditata:
- Deve essere svolta gratuitamente
- Oppure con corrispettivi simbolici non superiori alla metà dei prezzi di mercato per servizi analoghi
Un chiarimento importante: l’esenzione spetta indipendentemente dalla categoria catastale dell’immobile.
Attività didattiche
Per le scuole e gli istituti di formazione gestiti da enti non profit, la legge introduce un criterio chiaro: l’attività didattica si considera svolta con modalità non commerciali quando il corrispettivo medio percepito è inferiore al Costo Medio per Studente (CMS) pubblicato annualmente dal Ministero dell’Istruzione e dal Ministero dell’Università.
Questo criterio supera le precedenti interpretazioni della Cassazione, che richiedevano che le rette fossero meramente simboliche. Ora è sufficiente che restino sotto il CMS ministeriale.
Importante: questa norma ha effetto retroattivo per i contenziosi pendenti, ma è esplicitamente esclusa la possibilità di chiedere rimborsi per le annualità passate già versate.
Immobili in comodato o temporaneamente non utilizzati
L’esenzione si applica anche quando:
- L’immobile è concesso in comodato a un altro ente non profit collegato, che lo utilizza per le stesse finalità istituzionali
- L’immobile è temporaneamente inutilizzato, purché questa inattività non sia definitiva
Adempimenti dichiarativi
Gli enti non commerciali devono presentare ogni anno la dichiarazione IMU ENC (modello specifico aggiornato con DM 24.4.2024). La mancata presentazione comporta la decadenza dall’esenzione.
Il versamento dell’IMU eventualmente dovuta avviene in 3 rate anziché le consuete 2.
Tassa rifiuti: slitta la scadenza per i Comuni
I Comuni hanno più tempo per approvare i piani finanziari della gestione rifiuti, le tariffe e i regolamenti TARI. Il termine passa dal 30 aprile al 31 luglio di ogni anno.
Se il bilancio comunale viene approvato dopo il 31 luglio, il termine per la TARI coincide con quello del bilancio.
Rinuncia alla proprietà: nuovi vincoli
La Cassazione aveva ammesso la possibilità di rinunciare alla proprietà di un immobile senza individuare un acquirente, con conseguente acquisizione da parte dello Stato. La legge di bilancio 2026 introduce però un requisito stringente: la rinuncia è nulla se non accompagnata dalla documentazione che attesta la conformità dell’immobile a tutte le normative vigenti:
- Urbanistica
- Ambientale
- Sismica
Questo significa che non è possibile “scaricare” sullo Stato immobili irregolari o abusivi. L’onere di raccogliere tutta la documentazione richiesta rende peraltro l’operazione piuttosto complessa anche per immobili regolari, funzionando di fatto come deterrente alla rinuncia.
Rigenerazione urbana: ammessi anche gli immobili “condonati”
Gli interventi di rigenerazione o riqualificazione urbana possono ora riguardare anche edifici il cui titolo edilizio è stato ottenuto attraverso i condoni previsti dalle leggi del 1985, 1994 e 2003.
In precedenza erano ammessi solo gli edifici con titolo rilasciato “in sanatoria” (che presuppone la conformità urbanistica), mentre ora si estende la possibilità anche a quelli sanati con condono (che non richiede necessariamente tale conformità).
Restano esclusi dalla rigenerazione urbana:
- Gli edifici completamente abusivi
- Gli immobili nei centri storici
- Le aree con inedificabilità assoluta
La rigenerazione può prevedere demolizione e ricostruzione con volumetria maggiorata, delocalizzazione, cambio di destinazione d’uso e modifiche alla sagoma, secondo quanto stabilito dalle leggi regionali.
Aspetti pratici per i proprietari
Chi affitta appartamenti turistici
Verifica quanti immobili prevedi di destinare ad affitti brevi nel 2026. Se sono più di 2, valuta:
- La conversione in affitti tradizionali per alcuni immobili
- L’apertura di partita IVA e la gestione come attività d’impresa
- L’eventuale applicazione del regime forfettario se hai i requisiti
Ricorda che non conta il numero di contratti ma il numero di appartamenti diversi affittati nell’anno.
Chi gestisce enti non profit
Se il tuo ente possiede immobili esenti IMU:
- Verifica di presentare ogni anno la dichiarazione IMU ENC
- Conserva la documentazione che dimostra le modalità non commerciali dell’attività
- Per le scuole, verifica che le rette siano inferiori al CMS ministeriale
- Considera la possibilità di rivalutare posizioni pregresse se i nuovi criteri sono più favorevoli
Chi vuole dismettere un immobile
Prima di procedere con una rinuncia alla proprietà, valuta attentamente:
- I costi per ottenere tutta la documentazione di conformità richiesta
- Alternative come la vendita, anche a prezzi contenuti
- La donazione a enti che potrebbero avere interesse
Rimane il dubbio di come vengono considerati gli immobili per i quali si è richiesto il CIN.
Ad esempio, nel corso del 2024 ho richiesto il CIN per 4 immobili, in comuni e regioni differenti, pensando di utilizzarli per gli affitti brevi.
Ora non mi conviene più e voglio utilizzarne solamente 2.
Devo necessariamente richiedere la cancellazione del CIN per evitare che vengano conteggiati 4 appartamenti quando in realtà ne utilizzo solamente 2?
Come vengono conteggiati gli immobili da parte dell’agenzia delle entrate?
Buonasera
il dubbio è più che legittimo e in assenza di disposizioni specifiche rimane di difficile interpretazione.
Ad esempio andando a leggere la normativa di riferimento, Art. 1, comma 595, primo periodo, della legge 30 dicembre 2020, n. 178 (aggiornato con il comma 17 della Legge di Bilancio 2026), troviamo che nella prima parte: “il regime fiscale delle locazioni brevi…… è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti…. ”
Mentre nella seconda parte del comma troviamo: “Le disposizioni del presente comma si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione”
Il legislatore sembra oscillare tra il concetto di “destinazione” (che potrebbe includere anche immobili preparati/disponibili ma non necessariamente locati) e quello di “contratti stipulati” (che si riferisce inequivocabilmente a rapporti negoziali effettivamente conclusi).
Se si segue un’interpretazione letterale, allora il termine “destinazione alla locazione breve” potrebbe essere interpretato in senso ampio come la mera predisposizione dell’immobile all’attività di locazione turistica, indipendentemente dall’effettiva stipula di contratti. In questa lettura estensiva, la semplice richiesta del CIN, la pubblicazione di annunci su piattaforme, o anche solo l’arredamento dell’immobile in modo conforme agli standard delle locazioni brevi potrebbero configurare una “destinazione” rilevante ai fini del conteggio. Sarebbe come possedere un albergo con 50 camere disponibili anche se sono occupate solamente 2.
Al contrario, l’ultima parte della norma, sembra attribuire la presunzione di imprenditorialità al numero di immobili per i quali sono stati effettivamente stipulati contratti di locazione breve nel corso del periodo d’imposta, con conseguente percezione di redditi.
Possiamo provare a risolvere questa ambiguità andando a guardare anche alla finalità della norma. Il comma 595 afferma esplicitamente che la presunzione di imprenditorialità è introdotta “ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza“. L’obiettivo del legislatore è quello di individuare e regolamentare chi svolge un’attività imprenditoriale di fatto nel settore ricettivo, mascherandola da locazione occasionale per evitare gli obblighi fiscali, amministrativi e di sicurezza applicabili alle strutture ricettive professionali.
In questa prospettiva, appare più coerente l’interpretazione secondo cui rileva l’attività concretamente svolta, e non la mera predisposizione o disponibilità di immobili.
Come sempre, tuttavia, quando si parla di norme e tributi la cautela e attenzione è sempre d’obbligo. Se comunque non c’è da parte sua la volontà di utilizzare tutti e quattro gli immobili per le locazioni brevi, può essere prudente richiedere la cancellazione, per non doversi trovare a dover dare giustificazioni all’amministrazione finanziaria.