La legge di bilancio 2026 conferma per un altro anno il sistema di detrazioni differenziate per gli interventi edilizi, distinguendo tra abitazione principale e altri immobili. Vediamo nel dettaglio cosa cambia e cosa resta uguale rispetto al 2025, con un focus particolare sugli aspetti pratici da conoscere per non perdere i benefici fiscali.
Quadro generale delle proroghe
Il legislatore ha scelto di mantenere per il 2026 le stesse aliquote previste per il 2025, rinviando al 2027 un’ulteriore riduzione. Questo significa che chi ha programmato lavori di ristrutturazione, efficientamento energetico o messa in sicurezza sismica può contare su un anno aggiuntivo con le condizioni attuali.
Cosa viene prorogato:
- Bonus casa (recupero edilizio)
- Ecobonus (riqualificazione energetica)
- Sismabonus (riduzione rischio sismico)
- Bonus mobili
Cosa non viene prorogato:
- Bonus barriere architettoniche 75% (scade il 31.12.2025)
- Superbonus ordinario (già scaduto)
Bonus casa: le aliquote 2026
Per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, il 2026 mantiene lo stesso schema a doppio binario introdotto nel 2025. La detrazione varia in base alla destinazione dell’immobile.
Aliquote in base alla destinazione
| Tipo di immobile | Aliquota 2025-2026 | Aliquota 2027 | Limite massimo |
|---|---|---|---|
| Abitazione principale | 50% | 36% | 96.000€ |
| Altri immobili | 36% | 30% | 96.000€ |
L’abitazione principale si intende quella dove il proprietario o un suo familiare dimora abitualmente. Per familiare si considerano il coniuge, i parenti entro il terzo grado (genitori, nonni, figli, nipoti, fratelli, zii) e gli affini entro il secondo grado (suoceri, cognati).
Chi può beneficiare dell’aliquota maggiorata
Per ottenere la detrazione al 50% serve la compresenza di due requisiti:
- Essere titolare di diritto di proprietà o diritto reale sull’immobile (proprietà, usufrutto, uso, abitazione, nuda proprietà)
- Adibire l’unità immobiliare ad abitazione principale
Importante: il requisito della titolarità va verificato all’inizio dei lavori, mentre la destinazione ad abitazione principale può avvenire anche al termine. Un eventuale cambio successivo di destinazione non fa perdere il beneficio già ottenuto.
Chi resta escluso dall’aliquota maggiorata
Possono beneficiare solo dell’aliquota ordinaria (36%):
- Gli inquilini in affitto
- I comodatari
- I familiari conviventi che non sono proprietari
- I proprietari di immobili non adibiti ad abitazione principale
- I residenti all’estero (anche se proprietari dell’immobile in Italia)
Questi soggetti possono comunque detrarre le spese sostenute, ma con l’aliquota ridotta.
Tipologie di interventi agevolabili
Il bonus casa copre una gamma molto ampia di lavori:
Interventi edilizi classici:
- Manutenzione straordinaria su singole unità
- Ristrutturazione edilizia
- Restauro e risanamento conservativo
- Manutenzione ordinaria sulle parti comuni condominiali
Interventi specifici:
- Eliminazione barriere architettoniche
- Installazione di impianti per risparmio energetico (fonti rinnovabili)
- Misure antisismiche e messa in sicurezza statica
- Realizzazione o acquisto di box auto pertinenziali
- Cablatura edifici e contenimento inquinamento acustico
- Prevenzione atti illeciti (antifurto, videosorveglianza)
- Bonifica amianto
Interventi sulle parti comuni condominiali
Anche per i lavori su parti comuni (facciate, tetti, scale, impianti centralizzati) si applica il doppio binario delle aliquote. Ogni condomino può beneficiare dell’aliquota maggiorata sulla propria quota se:
- È proprietario o titolare di diritto reale sull’unità al momento di inizio lavori
- Destina la propria unità ad abitazione principale al termine dei lavori
Esempio pratico: In un condominio che rifà il tetto:
- Il signor Bianchi, proprietario che vive nell’appartamento → detrazione al 50%
- La signora Rossi, proprietaria che tiene l’appartamento come seconda casa → detrazione al 36%
- Il signor Verdi, inquilino in affitto → detrazione al 36% (se sostiene lui le spese)
Ripartizione delle spese condominiali
Le spese si ripartono normalmente in base ai millesimi, ma i condomini possono accordarsi diversamente con delibera assembleare. Questa flessibilità diventa particolarmente utile quando alcuni condomini hanno aliquote diverse o limiti di capienza IRPEF differenti.
Box auto e pertinenze
L’acquisto o la realizzazione di box auto pertinenziali segue le stesse regole dell’immobile principale. Per ottenere l’aliquota del 50% nel 2026, il box deve essere pertinenza di un’unità adibita ad abitazione principale entro la dichiarazione dei redditi in cui si fruisce per la prima volta della detrazione.
Questo vale anche per i “bonus acquisti”, cioè quando si acquista da un’impresa di costruzione un immobile già ristrutturato.
Ecobonus e sismabonus: allineamento completo
Le detrazioni per la riqualificazione energetica (ecobonus) e per la riduzione del rischio sismico (sismabonus) seguono esattamente le stesse aliquote del bonus casa. Anche qui vale la distinzione tra abitazione principale e altri immobili.
Ecobonus: interventi agevolati
Gli interventi di efficientamento energetico coprono:
Interventi sull’involucro:
- Coibentazione pareti, tetti, pavimenti
- Sostituzione serramenti e infissi
- Installazione schermature solari
Interventi sugli impianti:
- Caldaie a condensazione o pompe di calore
- Impianti di climatizzazione invernale
- Collettori solari per acqua calda
- Sistemi di building automation
Requisito fondamentale: l’edificio deve già essere dotato di impianto di riscaldamento funzionante (salvo per pannelli solari, schermature e caldaie a biomassa).
Sismabonus: zone e requisiti
Il sismabonus si applica a edifici ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3. Gli interventi devono riguardare la messa in sicurezza strutturale e possono interessare:
- Abitazioni di qualsiasi tipologia
- Immobili destinati ad attività produttive
- Parti comuni condominiali
A differenza del bonus casa (solo IRPEF), il sismabonus spetta anche ai soggetti IRES (società, enti commerciali).
Novità sulla rateizzazione: per le spese sostenute dal 2024, la detrazione si ripartisce in 10 rate annuali anziché 5.
Bonus mobili: proroga confermata
Il bonus mobili viene prorogato per tutto il 2026 con le stesse condizioni del 2025. Permette di detrarre il 50% delle spese per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici destinati ad arredare l’immobile oggetto di ristrutturazione.
Requisiti per il bonus mobili
Collegamento con i lavori: L’acquisto deve essere destinato ad un immobile su cui sono stati eseguiti interventi di recupero edilizio iniziati dall’1.1.2025 (per acquisti 2026) o dall’1.1.2026 (se i lavori partono nel 2026).
Beni agevolabili:
- Mobili nuovi: letti, armadi, tavoli, sedie, divani, librerie, scrivanie, materassi, lampade (escluse porte, parquet, tende)
- Elettrodomestici nuovi: con classe energetica minima richiesta (A per forni, E per lavatrici, F per frigoriferi)
Esclusi: TV, computer, smartphone, tablet.
Limiti e condizioni
| Periodo di acquisto | Limite massimo di spesa | Detrazione massima |
|---|---|---|
| 2026 | 5.000€ | 2.500€ |
| 2025 | 5.000€ | 2.500€ |
Il limite è riferito alla singola unità immobiliare. Chi ristruttura più immobili può moltiplicare il bonus per ciascuno di essi.
Pagamenti ammessi:
- Bonifico bancario o postale (anche da conto corrente cointestato)
- Carta di credito o debito
Non sono ammessi assegni o contanti.
Aspetti pratici importanti
- Chi sostiene le spese per i mobili deve essere lo stesso soggetto che beneficia del bonus casa
- Non è necessario che i lavori siano conclusi al momento dell’acquisto dei mobili
- La data di inizio lavori può essere successiva all’acquisto dei mobili, purché sia nell’anno precedente
- Gli interventi sulle parti comuni non permettono ai singoli condomini di acquistare mobili per le proprie unità
Modalità di pagamento: il bonifico “parlante”
Per la maggior parte delle detrazioni edilizie (bonus casa, ecobonus, sismabonus) è obbligatorio pagare con bonifico bancario o postale specifico che deve riportare:
Dati obbligatori nel bonifico:
- Causale del versamento con riferimento alla normativa
- Codice fiscale del beneficiario della detrazione
- Partita IVA o codice fiscale dell’impresa che esegue i lavori
Gli istituti bancari e Poste Italiane hanno predisposto moduli appositi per questi bonifici, che permettono di operare automaticamente la ritenuta d’acconto dell’8% a favore dell’Erario.
Errori nel bonifico: come rimediare
Se per errore è stato utilizzato un bonifico ordinario invece di quello “parlante”, non si perde necessariamente il diritto alla detrazione. Serve però:
- Dichiarazione sostitutiva di atto notorio dell’impresa
- Attestazione che i corrispettivi sono stati regolarmente contabilizzati
- Conservazione della documentazione per eventuali controlli
Pagamenti senza bonifico
Possono essere pagati con modalità ordinarie:
- Oneri di urbanizzazione
- Diritti e bolli per concessioni e autorizzazioni
- TOSAP (tassa occupazione suolo pubblico)
- Acquisto di immobili già ristrutturati (bonus acquisti)
- Mobili ed elettrodomestici (si usa carta o bonifico libero)
Documentazione da conservare
Per ogni tipologia di intervento è necessario conservare specifica documentazione fino alla scadenza dei termini per l’accertamento (generalmente 5 anni dalla dichiarazione).
Documenti comuni a tutti gli interventi:
- Titoli abilitativi (CILA, SCIA, permesso di costruire) o dichiarazione sostitutiva per lavori in edilizia libera
- Fatture e ricevute fiscali delle spese sostenute
- Ricevute dei bonifici
- Comunicazione inizio lavori all’ASL (se obbligatoria)
Per il bonus casa:
- Dati catastali dell’immobile
- Ricevuta pagamento IMU (se dovuta)
- Delibera assembleare e tabella millesimale (per interventi condominiali)
Per l’ecobonus:
- Attestato di prestazione energetica (APE)
- Asseverazione tecnica di congruità dei costi
- Scheda descrittiva dell’intervento trasmessa all’ENEA entro 90 giorni
Per il sismabonus:
- Asseverazione del professionista sulla classe di rischio sismico
- Attestazione di efficacia degli interventi (Allegato B del DM 58/2017)
Contratti collettivi: obbligo di indicazione
Per lavori di importo superiore a 70.000 euro iniziati dal 28.5.2022, nell’atto di affidamento deve essere indicato che l’impresa applica i contratti collettivi nazionali e territoriali del settore edile. Questo vale per:
- Bonus casa
- Ecobonus
- Sismabonus
- Bonus mobili
- Bonus verde
- Bonus facciate
La mancata indicazione comporta la perdita del diritto alla detrazione.
Casi particolari e situazioni specifiche
Imprese e professionisti
Le imprese possono beneficiare solo dell’aliquota ordinaria (36% nel 2026) in quanto per definizione non possono avere un’abitazione principale. Questo vale per:
- Imprenditori individuali (per immobili strumentali o patrimonio)
- Società di persone
- Società di capitali
Per il bonus casa, le società possono beneficiarne solo se l’immobile non è classificato come merce o strumentale per destinazione.
Superbonus nelle zone sismiche
Per gli edifici danneggiati dagli eventi sismici nelle Regioni Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria resta attiva una disciplina speciale. Chi ha attivato l’iter per la richiesta del contributo alla ricostruzione entro il 30.3.2024 può ancora beneficiare del superbonus al 110% sulle spese 2026, ma solo con cessione del credito o sconto in fattura.
La legge di bilancio 2026 ha inoltre previsto un incremento del contributo pubblico alla ricostruzione per coprire le spese rimaste a carico dei committenti a seguito del blocco delle cessioni.
Bonus barriere 75%: ultima chiamata
Il bonus barriere architettoniche al 75%, che copre interventi su scale, rampe, ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici, scade definitivamente il 31.12.2025.
Per beneficiarne è necessario che le spese siano effettivamente pagate entro tale data. I lavori possono proseguire anche nel 2026, ma senza detrazione per le spese successive.
Chi non rientra in questa agevolazione può comunque utilizzare il bonus casa ordinario (al 50% o 36%) per gli stessi interventi, con limiti e condizioni diverse.
Aspetti fiscali e dichiarazione
Le detrazioni edilizie si ripartiscono in quote annuali costanti:
- 10 quote per bonus casa, ecobonus e sismabonus (spese dal 2024)
- 10 quote per bonus mobili
Le detrazioni vanno indicate nella dichiarazione dei redditi (modello 730 o Redditi PF) e si sottraggono dall’IRPEF lorda. La parte eccedente non può essere chiesta a rimborso né riportata agli anni successivi (salvo per familiari fiscalmente a carico).
Limiti alla detrazione per redditi elevati
Per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro opera il meccanismo di limitazione introdotto dall’art. 16-ter del TUIR, che prevede un tetto massimo di spesa detraibile variabile in base al numero di figli a carico.
Questo limite si applica alla somma di tutte le detrazioni per oneri (escluse le spese sanitarie), quindi va calcolato complessivamente considerando anche altre voci detraibili.
Consigli pratici per non sbagliare
Prima di iniziare i lavori:
- Verifica quale titolo abilitativo serve
- Accertati di avere il titolo giusto sull’immobile
- Valuta se l’immobile sarà abitazione principale
- Richiedi preventivi dettagliati
Durante i lavori:
- Paga sempre con bonifico parlante
- Conserva tutta la documentazione
- Verifica l’indicazione del CCNL se l’importo supera 70.000€
- Trasmetti le comunicazioni obbligatorie (ENEA, Comune)
Per i condomìni:
- Verifica la propria situazione personale per l’aliquota applicabile
- Valuta accordi di ripartizione diversi dai millesimi
- Conserva la delibera assembleare e la tabella di riparto
Attenzione alle scadenze:
- Bonus barriere 75%: pagamenti entro 31.12.2025
- Bonus mobili: lavori iniziati dall’1.1.2025 per acquisti 2026
- Comunicazione ENEA: entro 90 giorni dalla fine lavori