La legge di bilancio 2026 (L. 199/2025) ha introdotto una modifica significativa per chi affitta immobili con contratti di locazione breve: il limite oltre il quale scatta la presunzione di attività imprenditoriale è stato ridotto da quattro a due appartamenti per anno.
Questa riduzione della soglia, prevista dall’articolo 1 comma 595 della L. 178/2020, comporta conseguenze pratiche importanti per molti proprietari che potrebbero trovarsi, anche involontariamente, a dover gestire la propria attività come imprenditori.
Come si calcola il superamento della soglia
Il periodo di riferimento
Il conteggio degli immobili destinati alla locazione breve va effettuato considerando l’anno solare, dato che la norma si applica esclusivamente alle persone fisiche.
Ogni anno occorre sommare tutti gli immobili che sono stati locati con contratti di locazione breve, anche solo per un singolo giorno. Un aspetto importante: non conta il numero di contratti stipulati per ogni immobile, ma il numero totale di appartamenti effettivamente affittati.
Quando un immobile va conteggiato
Nonostante la norma faccia riferimento alla “destinazione” dell’immobile alla locazione breve, secondo l’interpretazione più accreditata basata sulle norme del TUIR sui redditi fondiari, ciò che conta è la percezione effettiva del reddito.
In pratica:
- Non rileva la semplice pubblicazione dell’annuncio su Airbnb o altri portali
- Non conta l’incarico dato a un’agenzia immobiliare
- Conta solo l’effettiva locazione avvenuta nell’anno
Esempio pratico: Mario possiede tre appartamenti. Nel 2026 affitta il primo da gennaio a dicembre, il secondo solo ad agosto, e il terzo rimane pubblicato su Booking ma non riceve prenotazioni. Mario non ha superato la soglia perché ha effettivamente locato solo due appartamenti (il terzo non conta).
⚠️ Attenzione
La definizione di “appartamento” secondo il principio interpretativo della Fondazione dell’ODCEC di Milano (7 novembre 2023) si riferisce esclusivamente alle unità immobiliari con destinazione abitativa. Altre tipologie di immobili potrebbero non rientrare in questo conteggio.
Cosa fare quando si supera la soglia
Gli adempimenti obbligatori
Una volta che si affitta il terzo appartamento nell’anno, scatta automaticamente la presunzione di svolgimento dell’attività in forma imprenditoriale. A questo punto è necessario:
- Presentare la comunicazione unica d’impresa presso l’ufficio del Registro delle imprese competente
- Aprire la partita IVA
- Compilare i modelli INPS e INAIL (se necessari)
- Presentare la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)
Il codice ATECO da utilizzare
Per l’attività di locazione breve in forma imprenditoriale, il codice ATECO più appropriato è il 55.20.42 – Servizi di alloggio in camere, case ed appartamenti per vacanze.
Questo codice comprende i servizi di alloggio forniti da privati, affittacamere, case e appartamenti per vacanze con durata inferiore a un anno. È escluso invece il codice 55.10, riservato ad alberghi e strutture simili.
La questione del passaggio a metà anno
Un problema interpretativo aperto
La norma non chiarisce come gestire le locazioni effettuate prima dell’iscrizione come impresa, quando si supera la soglia in corso d’anno. Si pone quindi il dubbio se considerare anche quelle locazioni come parte dell’attività imprenditoriale.
Un’interpretazione letterale della norma suggerirebbe di far retroagire l’attività imprenditoriale all’inizio dell’anno, con conseguenze problematiche:
- Sul piano reddituale: necessità di ricostruire la contabilità e documentare tutte le spese dall’inizio dell’anno
- Sul piano IVA: gestione dei corrispettivi percepiti prima dell’apertura della partita IVA
L’assenza di indicazioni normative esplicite rende particolarmente complessa l’interpretazione corretta del momento di decorrenza degli obblighi imprenditoriali.
In attesa di chiarimenti ufficiali, prudenzialmente molti operatori considerano che gli obblighi imprenditoriali scattino dal momento effettivo del superamento della soglia, ossia dalla terza locazione nell’anno, con applicazione prospettica e non retrospettiva. Questa interpretazione, pur non risolutiva, appare un ragionevole bilanciamento tra le esigenze di certezza del contribuente e quelle di tutela dell’Erario.
Gli aspetti fiscali del regime imprenditoriale
Il regime forfetario
Chi opta per il regime forfetario può applicare il coefficiente di redditività del 40%, originariamente previsto per il codice ATECO 2007 55.20.51 (Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence).
ℹ️ Importante
Questa indicazione è valida in attesa della conversione delle tipologie di attività ai nuovi codici ATECO 2025.
La gestione dell’IVA
In regime forfetario, le fatture vanno emesse in regime di franchigia IVA, con il divieto di detrarre l’IVA sugli acquisti.
Per chi invece adotta il regime ordinario, l’aliquota IVA applicabile dipende dalla qualificazione dell’attività:
| Tipologia di locazione | Aliquota IVA | Riferimento normativo |
|---|---|---|
| Locazione turistica (secondo normativa regionale) | 10% | n. 120 Tabella A, parte III, DPR 633/72 |
| Locazione non turistica | Esente | art. 10 comma 1 n. 8 DPR 633/72 |
La qualificazione come “locazione turistica” va verificata in base alla normativa regionale sulle attività ricettive della regione in cui è ubicato l’immobile.
Esempio pratico: Laura ha superato la soglia e aperto partita IVA. I suoi appartamenti si trovano in una regione dove la locazione breve è considerata attività turistica. Laura applicherà l’IVA al 10% sui corrispettivi. Se avesse optato per il forfetario, emetterebbe fatture senza IVA ma non potrebbe detrarre l’IVA pagata sulle spese (utenze, manutenzioni, commissioni delle piattaforme).
Il caso particolare degli immobili in comproprietà
Una criticità emergente
L’abbassamento della soglia da quattro a due appartamenti ha reso più frequenti situazioni problematiche, specialmente quando gli immobili sono detenuti in comproprietà.
Esempio del problema: Due fratelli, possiedono insieme un appartamento che affittano con locazioni brevi. Un fratello possiede anche altri due appartamenti in proprietà esclusiva, anch’essi destinati a locazioni brevi. L’altro fratello invece non ha altri immobili. Chi supera la soglia? Entrambi o solo il primo fratello?
Come si contano gli immobili in comproprietà
La questione centrale è: un comproprietario deve conteggiare l’immobile in comunione nel calcolo dei due appartamenti, indipendentemente dalla quota posseduta?
Secondo un’interpretazione basata sulla normativa esistente, la risposta sembra essere affermativa. Ecco il ragionamento:
- La norma sulla presunzione di imprenditorialità è collegata al regime fiscale delle locazioni brevi
- I redditi da locazione breve sono imputati ai comproprietari in base alla quota di titolarità (circolare Agenzia delle Entrate n. 24/2017)
- Ogni comproprietario ha autonomia nella scelta fiscale (può aderire o meno alla cedolare secca)
- La posizione di ogni comproprietario va valutata autonomamente
Le conseguenze pratiche
Seguendo questa interpretazione, nell’esempio precedente:
- Un fratello supera la soglia (1 appartamento in comproprietà + 2 di proprietà esclusiva = 3 appartamenti)
- l’altro fratello non supera la soglia (solo 1 appartamento in comproprietà)
Questo varrebbe anche se:
- Il contratto di locazione fosse stipulato da uno solo dei due fratelli
- La quota di proprietà fosse diversa (ad esempio 50%-50% o 70%-30%)
⚠️ Attenzione
Questa interpretazione, pur logica dal punto di vista normativo, genera dubbi quando la quota di proprietà è minima (ad esempio il 2%). Inoltre, crea situazioni paradossali in cui uno dei comproprietari diventa imprenditore e l’altro no, con evidenti difficoltà operative.
Le problematiche operative della “scissione”
Quando uno dei comproprietari supera la soglia e l’altro no, si creano situazioni complesse da gestire:
| Aspetto | Comproprietario imprenditore | Comproprietario non imprenditore |
|---|---|---|
| Regime fiscale | Reddito d’impresa | Reddito fondiario (cedolare secca) |
| Fatturazione | Obbligatoria con partita IVA | Non necessaria |
| Ritenute | Gestione complessa | Applicazione cedolare |
| Contabilità | Obbligatoria | Non necessaria |
Esempio pratico: Caio e Tizio affittano l’appartamento in comproprietà per 10.000 euro. Caio, diventato imprenditore, dovrebbe emettere fattura per la sua quota (5.000 euro) con partita IVA. Tizio dovrebbe gestire la sua quota (5.000 euro) come reddito fondiario con cedolare secca. Come si gestisce il pagamento unico del cliente? Chi emette cosa? Come si applica l’eventuale ritenuta d’acconto?
Quote minime di proprietà
Un ulteriore dubbio riguarda le quote di proprietà molto ridotte. Se un soggetto possiede solo il 2% di un immobile dato in locazione breve, deve conteggiarlo ai fini del superamento della soglia?
Secondo l’interpretazione letterale della norma, la risposta sarebbe affermativa, ma questa conclusione appare poco ragionevole sotto il profilo sostanziale.
La necessità di chiarimenti ufficiali
La materia presenta evidenti zone grigie che richiederebbero un intervento chiarificatore da parte dell’Agenzia delle Entrate, considerando:
- La frequenza crescente di queste situazioni dopo la riduzione della soglia
- Le difficoltà operative concrete nella gestione della “scissione” tra comproprietari
- L’incertezza sull’applicazione delle norme in caso di quote minime
- Le possibili contestazioni in sede di controllo
Riepilogo degli adempimenti al superamento della soglia
| Adempimento | Quando | Dove |
|---|---|---|
| Comunicazione unica d’impresa | Entro 30 giorni dall’inizio attività | Registro delle imprese (Camera di Commercio) |
| Apertura partita IVA | Contestuale alla ComUnica | Tramite modello AA9/12 |
| Iscrizione INPS/INAIL | Se dovuta | Tramite ComUnica |
| Presentazione SCIA | Prima dell’inizio attività | Comune competente |
| Scelta regime contabile | All’apertura partita IVA | Forfetario o ordinario |
ℹ️ Importante
Gli adempimenti vanno completati tempestivamente per evitare sanzioni. In caso di dubbi, specialmente per situazioni complesse come le comproprietà, è consigliabile rivolgersi a un commercialista prima di procedere.
Prospetto riepilogativo dei regimi fiscali
| Caratteristica | Locazione breve (≤2 appartamenti) | Regime imprenditoriale forfetario | Regime imprenditoriale ordinario |
|---|---|---|---|
| Partita IVA | Non necessaria | Obbligatoria | Obbligatoria |
| Tassazione | Cedolare secca 21% o IRPEF | Imposta sostitutiva 5%/15% | IRPEF progressiva |
| IVA | Non applicabile | Franchigia (no IVA) | 10% o esente |
| Contabilità | Non richiesta | Semplificata | Ordinaria/semplificata |
| Detrazioni IVA acquisti | Non applicabile | No | Sì |
La normativa sulle locazioni brevi presenta ancora numerose zone grigie e aspetti interpretativi non chiariti dal legislatore. Il presente articolo ha finalità esclusivamente divulgative e informative e non può essere considerato né inteso come guida operativa o consulenza professionale. Per l’applicazione concreta della disciplina al proprio caso specifico è indispensabile attendere chiarimenti ufficiali da parte dell’Agenzia delle Entrate e consultare un professionista abilitato.